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      最全面的小區物業服務費構成詳解

      1.物業管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費:

      1.1基本工資:職務 人數 工資標準(元) 月工資總額(元)

      1.2按規定提取的福利費=基本工資總額*福利比例

      1.3服裝費:每人按冬夏兩季4套衣服,二年半使用期計算。

      2.物業共用部位、共有設施設備的日常運行、維護費用:

      2.1公共照明系統的電費和維修費

      2.1.1樓內公共照明系統電費:

      計算公式=公共區域照明燈總數(樓道燈)X功率X每日預計開啟時間X30天X電價

      2.1.2樓外公共照明系統電費:

      計算公式=公共區域照明燈總數X功率X每日預計開啟時間X30天X電價

      2.1.3噴泉水系電費:

      計算公式=每臺功率*每次啟用臺數*每天平均開啟時間*30*電價/12

      2.1.4弱電系統電費:(弱電系統是指安防、可視對講、溫感報警等弱電設施設備),計算公式=戶數*每戶每日平均用電量*30*0.486

      2.1.5維修費

      2.2給排水設施的費用

      2.2.1消防泵的電費:

      計算公式=總功率X每月開啟時間X電價

      2.2.2排污泵的電費:

      計算公式=總功率X每月開啟時間X電價

      2..2.3消防水箱清洗費:

      計算公式=總用水量X水價/12

      2.2.4外排水清污費

      計算公式=下水井數量X清洗單價*每年清洗次數/12

      2.2.5噴泉、水系用水損耗費用:損耗是指蒸發與滲漏。

      計算公式=每年損耗量*單價/12

      2.2.6維修費

      2.3共用建筑、道路維修費

      2.4不可預見費(按上述費用總和的5%—10%計)

      3.物業管理公共區域清潔衛生費:

      3.1清潔器械、材料費(拖布、條帚、手套、清潔劑、垃圾袋等)按價值和使用年限折算出每月值

      3.2垃圾桶購置費(分攤使用年限)

      3.3垃圾清運費

      3.4保潔用水

      經實際測算,6層樓道清潔一次用水0.03噸,

      0.03X119X30X3.2=342元;

      3.5消殺費

      4.物業管理公共區域綠化養護費用:

      4.1綠化工具費(鋤頭、草剪、噴霧器等):

      4.2化肥、除草劑、農藥、補苗、汽油費用:

      4.3綠化用水費:

      ××綠化面積約80000平方米,經實際測算,1噸水約澆100平方米綠地,按每月澆4次水,按東北地區需澆水8個月計共32次,綠化用水約2元/噸。

      80000/100X32X2/12=4266元

      5.物業管理公共區域秩序維護費用

      5.1保安系統設備電費(監控、巡更、背景音樂、衛星接收等):

      5.2保安系統日常運行費用:(對講機電池、頻道占用、登記表卡、停車道閘等)

      5.3日常保安器材裝備費(對講機、消防用品、警用物品)

      6.行政辦公費

      6.1通訊費用

      6.2文具、辦公用品費用

      6.3車輛使用費

      6.4節日裝飾費(含彩燈電費)

      6.5公共關系費

      6.6辦公室采暖費(北方才有)

      6.7書報費

      6.8社區文化宣傳費(《鴻城社區報》等)

      6.9培訓費

      6.10辦公區、員工生活區電費

      6.11辦公區、員工生活區用水:

      每月冷水400噸,熱水100噸。

      400X3.2+100X10=2280元

      6.12其它雜費

      7.物業管理企業固定資產折舊費:

      7.1辦公設備:電腦、辦公桌椅、復印機、文件檔案柜、保險柜等。

      7.2工程用具:各專業用具,水工用具、電工用具。

      7.3綠化、保潔專業用具。

      7.4辦公、生活用房裝修費。

      7.5員工生活用具(床、床上用品、炊事用具、更衣柜等)。

      7.6其它。

      8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

      9.物業公司利潤:按上述1-8項費用的3%計算

      10.法定稅費:

      (按營業額繳納營業稅5%、城市建設維護稅按營業稅的7%、教育費附加按營業稅稅額的3%計,合計營業額的5.5%)

      物業費=每月管理費用支出/總建筑面積

      注:以上測算未考慮收費率問題。


       

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